‘স্ট্যাগফ্লেশনে’র দিকে এগোচ্ছে দেশের আবাসন খাত?
আবাসন বাজার যখন 'স্ট্যাগফ্লেশনে'র (মূল্যস্ফীতি যখন নাটকীয় হারে বাড়ে এবং সে তুলনায় প্রবৃদ্ধি ধীরগতির হয়, তখন স্ট্যাগফ্লেশন দেখা দেয়) দিকে এগিয়ে যায়, তখন কী ঘটে? ইনভেন্টরি কম থাকার কারণে দাম বেড়ে যাচ্ছে। বাংলাদেশের আবাসন বাজারে এখন এই পরিস্থিতি বিরাজমান, যা অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাতা এবং ক্রেতা উভয়পক্ষের জন্যই মাথাব্যথার কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে।
কোভিড মহামারির কারণে বিশ্বব্যাপী সরবরাহ ব্যাহত হওয়ার পর গত বছরের মার্চ থেকে নির্মাণ সামগ্রীর দাম বাড়ছে।
এখন রাশিয়া-ইউক্রেন যুদ্ধের জেরে আরও বেড়ে গেছে লোহার রড, সিমেন্ট ও টাইলসের দাম।
ফলে অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ সম্পন্ন ও হস্তান্তর প্রায় বন্ধ হয়ে গেছে। কমে গেছে নতুন বিক্রিও। আর ক্রমবর্ধমান খরচ সমন্বয় করতে দাম—৩০ শতাংশ পর্যন্ত—বাড়ানোর প্রস্তুতি নিচ্ছে রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো।
মার্চ মাসের ১ তারিখেই দেশের অন্যতম আবাসন প্রতিষ্টান জেমস ডেভেলপমেন্টস লিমিটেড (জেডিএল) তাদের বিভিন্ন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পে ফ্ল্যাটের দাম প্রতি বর্গফুটে ১ হাজার টাকা থেকে ১ হাজার ৫০০ টাকা পর্যন্ত বাড়িয়েছে।
জেডিএলের চেয়ারম্যান মো. শাহাদাত হোসেন দ্য বিজনেস স্ট্যান্ডার্ডকে বলেন, 'গত মাসে যুদ্ধ শুরু হওয়ার পর গৃহ নির্মাণ সামগ্রীর যে হারে বাজারদর বৃদ্ধি পেয়েছে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠান চালু রাখতে ফ্ল্যাটের দাম বৃদ্ধির বিকল্প নেই।
'ভবন নির্মাণের জন্য সবচেয়ে বেশি ব্যয় হয় রড কিনতে। রাশিয়া-ইউক্রেনের যুদ্ধের কারণে যার দাম বেড়েছে প্রতি টনে প্রায় ১০ শতাংশ হারে। এভাবে গৃহ নির্মাণে সব রকম সামগ্রীর দাম নতুন করে ১০ থেকে ২৫ শতাংশ পর্যন্ত বৃদ্ধি পেয়েছে গত দুই সপ্তাহে।'
এতে বিলাসবহুল ফ্ল্যাটের দাম প্রতি বর্গফুটে ২ হাজার থেকে ৩ হাজার টাকা পর্যন্ত বেড়েছে বলে জানান তিনি। আর সাধারণ ফ্ল্যাটের দাম প্রতি বর্গফুটে বেড়েছে ৮০০ থেকে ১ হাজার টাকা।
শাহাদাত আরও জানান, রাজধানীর বসুন্ধরা আবাসিক এলাকা ও গুলশানসহ বিভিন্ন এলাকায় কয়েকটি প্রকল্পের কাজ চলছে। এলাকা ও ফ্ল্যাটের মান ভেদে এই মূল্যবৃদ্ধির হার নির্ধারণ করা হয়েছে।
আবার এই মাসে তিনটি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের কাজ শুরুর কথা থাকলেও সেটি আপাতত বন্ধ রেখছেন বলে জানান শাহাদাত।
এছাড়াও মার্চ মাসে কোনো ফ্ল্যাট বিক্রি করতে পারেনি প্রতিষ্ঠানটি। গত জানুয়ারি ও ফেব্রুয়ারি মাসে গড়ে ১০০ কোটিট টাকার ফ্লাট বিক্রি হয়েছে বলে জানান এই আবাসন ব্যবসায়ী।
বাংলাদেশ অটো রি-রোলিং অ্যান্ড স্টিল মিলস অ্যাসোসিয়েশনের সভাপতি মানোয়ার হোসেন বলেন, রডের মূল কাঁচামাল স্ক্র্যাপ লোহা আমদানির খরচ টনপ্রতি আগে ছিল ৪৩৫ ডলার। রাশিয়া-ইউক্রেনের যুদ্ধ শুরু হওয়ার পর যা এখন প্রায় ৫০০ ডলারে ঠেকেছে।
মানোয়ার হোসেন বলেন, রাশিয়া-ইউক্রেনের যুদ্ধ দীর্ঘস্থায়ী হলে এসব নির্মাণ সামগ্রীর দাম আরও বাড়তে পারে।
প্রায় একই সময়ে দেশের শীর্ষস্থানীয় আবাসন ব্যবসা প্রতিষ্ঠান শেলটেক (প্রাইভেট) লিমিটেডও ফ্ল্যাটের দাম বাড়ানোর সিদ্ধান্ত নিয়েছে।
প্রতিষ্ঠানটির ব্যবস্থাপনা পরিচালক তানভীর আহমেদ টিবিএসকে বলেন, গৃহ নির্মাণ সামগ্রীর বাজারদর এখন পর্যন্ত ৩৫-৪০ শতাংশ পর্যন্ত বেড়েছে। এছাড়াও আবাসন প্রতিষ্ঠানগুলোর করপোরেট ব্যয়ও বাড়ছে। ফলে বাড়তে পারে ফ্ল্যাটের দাম।
শেলটেক ইতোমধ্যে কিছু কিছু এলাকায় ফ্ল্যাটের দাম বাড়িয়েছে বলে জানান তিনি। আবার কিছু এলাকা ও প্রকল্পের মানভেদে দাম বাড়ানো হয়নি।
তবে রাশিয়া-ইউক্রেনের যুদ্ধের কারণে যে প্রভাব পড়েছে আবাসন খাতে, সেই চিন্তা করে নতুন কোনো প্রকল্পের কাজ শুরু আপাতত বন্ধ রয়েছে। যুদ্ধের অবস্থাসহ আন্তর্জাতিক ও দেশীয় বাজারের পরিস্থিতি পর্যবেক্ষণ করে নতুন প্রকল্পগুলোতে ভবন নির্মানর কাজ করা হবে বলে জানান তানভীর।
অর্থনীতিবীদ আহসান এইচ মনসুর বলেন, উপকরণের দাম বৃদ্ধির কারণে ভবনের দামও বাড়বে। তবে আগে চুক্তি হয়েছে এমন ফ্ল্যাটগুলো যথাসময়ে হস্তান্তর নিশ্চিত করতে হবে।
তিনি আরও বলেন, এই অবস্থা চলতে থাকলে আবাসন খাতের প্রায় ৩৫ লাখ নির্মাণ শ্রমিকের মধ্যে বেশিরভাগ কাজ হারাবে।
এছাড়াও রাজধানীর বাইরে নতুন ছোট ছোট আবাস প্রতিষ্ঠানগুলোও চ্যালেঞ্জের মুখে পড়বে।
রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অভ বাংলাদেশের (রিহ্যাব) প্রেসিডেন্ট আলমগীর শামসুল আলামিন টিবিএসকে বলেন, ফ্ল্যাটের দাম বাড়ানোর বিকল্প নেই। তবে ফ্ল্যাটের মান ও এলাকাভেদে এই দাম কম-বেশি বাড়ানো হচ্ছে।
তিনি বলেন, 'আবাসন প্রতিষ্ঠানগুলোকে পরামর্শ দেওয়া হয়েছে, যাতে গ্রাহকরা মানানসই করে নিয়ে ফ্ল্যাট কিনতে পারে, সেই বিষয় মাথায় রেখে যৌক্তিক হারে দাম বৃদ্ধি করতে হবে। কারণ গ্রাহক যদি ফ্ল্যাট না কেনে, আমাদের ব্যবসা চলবে না।'
রাজধানীর আবাসন প্রতিষ্ঠানগুলো গত বছর ও এর আগের বছর প্রতি মাসে গড়ে ৫ হাজার কোটি টাকার সাধারণ ও বিলাসবহুল ফ্ল্যাট বিক্রি করেছে বলে জানান তিনি। কিন্তু মার্চেই বিক্রিও প্রায় বন্ধ হয়ে গেছে। কিছু কোম্পানি হাতেগোনা অল্প কিছু ফ্ল্যাট বিক্রি করেছে বলে জানান তিনি।
ফ্ল্যাট হস্তান্তর হচ্ছে না, বিক্রি কম
রাজধানীর গুলশানের কালাচাঁদপুর এলাকায় কমফোর্ট হাউজিং অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পে ২০২০ সালের জুন থেকে ডিসেম্বর পর্যন্ত ১৮টি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করা হয়।
গত বছরের জুন নাগাদ সবগুলো অ্যাপার্টমেন্ট মালিকদের কাছে হস্তান্তের চুক্তি ছিল। কিন্তু এখন পর্যন্ত কোনো অ্যাপার্টমেন্ট মালিক তাদের অ্যাপার্টমেন্ট বুঝে পাননি।
একটি বহুজাতিক কোম্পানিতে কর্মরত ইমরোজ হাবীব রাসেল একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন কমফোর্ট হাউজিং প্রকল্পে।
তিনি টিবিএসকে বলেন, '২০২০ সালের নভেম্বর মাসে ১ হাজার ৫৫০ বর্গফুটের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার চুক্তি করি ১ কোটি ৩০ লাখ টাকায়। ৮০ লাখ টাকা চুক্তির সময় ডেভেলপারদের বুঝিয়ে দিয়েছি। গত বছরের ডিসেম্বর নাগাদ অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তর দলিল সম্পাদনকালে বাকি টাকা দেওয়ার চুক্তি হয়।'
তিনি বলেন, গত বছরের জুন মাসে হস্তান্তরের জন্য ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানকে বলা হলে তারা জানায় নির্মাণ সামগ্রীর বাজারদর বেড়ে যাওয়ায় নির্মাণকাজে বিলম্ব হচ্ছে।
এখন পর্যন্ত ভবনের ৮০ শতাংশ কাজ সম্পন্ন হয়েছে। এখন ওই প্রকল্পের ১৮ জন অ্যাপার্টমেন্ট মালিকই বেকায়দায় পড়েছেন।
কমফোর্ট হাউজিংয়ের নির্মাতা প্রতিষ্ঠান সাইন বিডি ডেভেলপমেন্ট লিমিটেডের ব্যবস্থাপনা পরিচালক নাজমুল হক রনি টিবিএসকে বলেন, ২০২০ সালে যে সময় অ্যাপার্টমেন্টগুলো বিক্রি করা হয়েছে, ওই সময়ের নির্মাণ সামগ্রীর বাজারদর ধরে ফ্লাটের দাম নির্ধারণ করা ছিল।
গত বছরের শুরু থেকে রড, সিমেন্টসহ সব ধরনের নির্মাণসাগ্রীর বাজারদর এখন পর্যন্ত প্রায় ৫০ শতাংশ হারে বেড়েছে। এর ফলে প্রতিষ্ঠানটির বেশিরভাগ প্রকল্পের কাজের গতি ধীর হয়ে গেছে।
বেড়েছে দাম
আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিহ্যাবের তথ্যানুসারে, ২০২০ সালে প্রায় ১ লাখ অ্যাপার্টমেন্ট ও ফ্ল্যাট বিক্রি হয়েছে। এসব অ্যাপার্টমেন্ট ও ফ্ল্যাট কেনার জন্য বিনিয়োগ হয়েছে প্রায় ৫০ হাজার কোটি টাকা।
গত বছর বিক্রি হয়েছে প্রায় ১লাখ ২০ হাজার অ্যাপার্টমেন্ট ও ফ্ল্যাট। এসব অ্যাপার্টমেন্ট ও ফ্ল্যাট কেনার জন্য প্রায় ৬০ হাজার কোটি টাকা বিনিয়োগ হয়েছে।
২০২০ সালে বিক্রয় হওয়া ফ্ল্যাট ও অ্যাপার্টমেন্টের ৫০ শতাংশের বেশি এখন পর্যন্ত ক্রেতাদের কাছে হস্তান্তর সম্ভব হয়নি বলে জানান রিহ্যাবের একজন কর্মকর্তা। আর ২০২১ সালে বিক্রি হওয়া ফ্ল্যাট ও অ্যাপার্টমেন্টের ৭০ শতাংশের বেশি এখন পর্যন্ত ক্রেতাদের কাছে হস্তান্তর করা যায়নি।
রিহ্যাব প্রেসিডেন্ট আলমগীর শামসুল আলামিন টিবিএসকে বলেন, দ্রুত কীভাবে বিক্রিত অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তর করা যায়, এ নিয়ে আবাসন ব্যবসায়ীদের সঙ্গে রিহ্যাব আলোচনা করছে।
সরকারের সঙ্গেও আলোচনা করা হচ্ছে নির্মাণ সামগ্রীর বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য। শিগগিরই একটা ভালো ফলাফল আসবে বলে আশাবাদ ব্যক্ত করেন রিহ্যাব প্রেসিডেন্ট।
রিহ্যাব পরিচালক নাইমুল হাসান বলেন, গত বছরের মার্চে নির্মাণ সামগ্রীর বাজারদর হঠাৎ করেই বাড়তে শুরু করে। তিন দফায় বাড়ার পর চলতি বছরের জানুয়ারির দিকে প্রতি টন রডের দাম প্রায় ৬০ হাজার টাকায় ঠেকেছিল।
গত ২৪ ফেব্রুয়ারি ইউক্রেনে রাশিয়া হামলা করার এক সপ্তাহের মাথায় রডের দাম টনপ্রতি ৬ থেকে ৭ হাজার টাকা করে বেড়ে গেছে।
এসব নির্মাণ সামগ্রীর প্রস্তুতকারক ও আমদানকিরকরা বলছে, রাশিয়া-ইউক্রেন যুদ্ধের কারণে কৃষ্ণ সাগরসহ বিভিন্ন রুটে পরিবহন সমস্যা এবং পণ্য পরিবহনে জাহাজ ভাড়া বাড়ায় পাওয়ায় বিভিন্ন নির্মাণ পণ্যের দাম বেড়েছে।
রড প্রস্তুতকারক কোম্পানিগুলো জানিয়েছে, রডের বড় অংশের কাঁচামাল আসত ইউক্রেন থেকে। যুদ্ধের ফলে যোগাযোগ ব্যবস্থায় সমুদ্র রুটে বেশ খারাপ প্রভাব পড়েছে। ফলে দেশের বাজারে রডের দাম বেড়েছে।
রাজধানীর খুচরা ও পাইকারি দোকান ঘুরে দেখা যায়, সব কোম্পানির সিমেন্টের দাম গত দুই সপ্তাহের ব্যবধানে ৫০ টাকা বেড়েছে।
এছাড়াও ভবন নির্মাণের মূল সামগ্রী ইট ও পাথরে দামও বেড়েছে রাশিয়া-ইউক্রেন যুদ্ধের প্রভাবে। আগে বিদেশ থেকে প্রতি টন আমদানি পাথর বিক্রি হতো সর্বোচ্চ ৩ হাজার টাকায়। এই সময়ের মধ্যে প্রতি টনে পাথরের দাম এক হাজার টাকা বেড়ে গেছে।
বেড়েছে ইটের দামও। গত জানুয়ারিতে প্রতি হাজার ইটের দাম ৬,০০০-৮,০০০ টাকা। যা বর্তমানে বিক্রি হচ্ছে ৯,০০০-১০,০০০ টাকায়।
বিশ্বব্যাংকের ঢাকা অফিসের সাবেক প্রধান অর্থনীতিবিদ ড. জাহিদ হোসেন টিবিএসকে বলেন, রাশিয়া-ইউক্রেন যুদ্ধ দীর্ঘস্থায়ী হলে আবাসন খাতে বড় প্রভাব পড়বে।
এই পরিস্থিতিতে শুধু ধনীদেরই ফ্ল্যাট বা অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সামর্থ্য থাকবে। ফলে এর পার্শ্বপ্রতিক্রিয়া দেখা যাবে অন্যান্য খাতেও। এ খাতের সঙ্গে জড়িত শ্রমিকরাও ব্যাপকভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হবে।
জাহিদ হোসেন বলেন, যুদ্ধ দীর্ঘস্থায়ী না হলে আবাসন ব্যবসায়ী ও ক্রেতারা ধীরে ধীরে নির্মাণ সামগ্রীর বর্তমান বাজারমূল্যের সঙ্গে খাপ খাইয়ে নেবে।
বাংলাদেশ ইন্সটিটিউট অভ প্ল্যানার্স-এর (বিআইপি) সাবেক সাধারণ সম্পাদক পরিকল্পনাবিদ ড. আদিল মুহাম্মদ খান টিবিএসকে বলেন, নির্মাণ সামগ্রীর বর্তমান বাজারমূল্য সমন্বয় করে বিভিন্ন এলাকায় ফ্ল্যাটের দাম সমন্বয় করার দায়িত্ব গৃহায়ণ ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের।
এছাড়াও বেসরকারি আবাসন উন্নয়ন নীতি অনুসারে, একটি ফ্ল্যাট বিক্রয় চুক্তির ছয় মাসের মধ্যে ক্রেতার কাছে হস্তান্তর করার বাধ্যবাধকতা রয়েছে।
২৪ ফেব্রুয়ারি রাশিয়া ইউক্রেনে হামলা চালানোর পর থেকে গুগলে 'স্ট্যাগফ্লেশন' শব্দটি সার্চ করা হচ্ছে ঘন ঘন। অর্থনীতির ভবিষ্যৎ গতিপথ নিয়ে গবেষক ও অর্থনৈতিক নীতিনির্ধারকদের ক্রমবর্ধমান উদ্বেগেরই প্রতিফলন এই সার্চ।
ব্লুমবার্গের একটি নিবন্ধের তথ্য অনুসারে, মার্কিন আবাসন বাজার ইতিমধ্যেই স্ট্যাগফ্লেশনে পড়ে গেছে। দেশটির আবাসন খাতে ১৯৭০-এর দশকের পরিস্থিতি দেখা দিয়েছে।
বাংলাদেশের আবাসন বাজারেও এখন এই পরিস্থিতি বিরাজ করছে।
ড. জাহিদ হোসেন বলেন, নির্মাণ সামগ্রীর দাম যদি বাড়তেই থাকে, তবে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়বে। ফলে ক্রেতার সংখ্যা যাবে কমে। এর জেরে বন্ধ হয়ে যেতে পারে নির্মাণকাজ। 'এমন পরিস্থিতিতে আবাসন খাত স্ট্যাগফ্লেশনে পড়ে যাওয়ার আশঙ্কা রয়েছে,' এই অর্থনীতিবিদ বলেন।
